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Gua prctica de la nueva Ley Foral de Vivienda

Noticias Generales

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La nueva propuesta de ley foral de vivienda, en trámite parlamentario, pretende que la vivienda deje de ser un bien de inversión o incluso especulativo tanto en el mercado protegido como en el libre, así como incrementar la oferta de alquiler asequible. La calificación indefinida de vivienda protegida, el nuevo índice de sostenibilidad y la creación de un registro público de contratos, obligatorio para controlar las subidas de los alquileres, son algunas de las medidas encaminadas a lograr ese objetivo.

CALIFICACIÓN INDEFINIDA

Compraventa y alquiler

¿La duración indefinida de la vivienda protegida se extiende tanto a compraventa como alquiler en todos los casos?

Sí, todas las VPO y VPT que se promuevan a partir de ahora en desarrollos de vivienda protegida, ya sea en compraventa o en alquiler, tendrán una duración indefinida, lo que significa que no se podrán descalificar en ningún caso. Actualmente, la calificación protegida tenía una duración de 30 años para la compraventa y de 15 para alquiler, pero a partir de esta ley, todas tendrán una calificación indefinida, sin excepciones, y por tanto ninguna podrá pasar al mercado libre. Única y exclusivamente para aquellas promociones que desarrollen en suelo de vivienda libre que quieran optar por sumarse e incrementar el parque de vivienda protegida, la duración se amplía de 15 a 21 años. En un mismo edificio podrán coexistir viviendas libres y protegidas de modo que la calificación de las viviendas pueda comprender un edificio completo o parte del mismo, sea nuevo o existente.

¿A qué precio tengo que vender mi vivienda de VPO o VPT a partir de la nueva ley?

Al precio que marca el módulo de vivienda protegida, que es básicamente el mismo precio que se pagó en la primera adquisición, con una correspondiente actualización, pero la nueva ley evita las plusvalías resultantes de la revalorización. De esta manera, la vivienda protegida, al extender la nueva ley esta calificación de manera indefinida, deja de ser un bien de inversión o incluso especulativo.

¿Puedo vender mi VPO en las mismas condiciones que ahora a cualquier particular? ¿El Gobierno ejercería el derecho de tanteo?

Sí, el Gobierno de Navarra podría llegar a ejercer su derecho de tanteo y retracto cuando se notifica la operación de compraventa de una vivienda protegida, ofreciendo el mismo precio al que podría venderse a un tercero, con arreglo al precio derivado del módulo fijado por el Gobierno, anteriormente citado. Si lo no hace, la persona vendedora es libre entonces de cerrar la compraventa con otro particular, pero en cualquier caso, obtendría el mismo precio, considerándose fraudulento que perciba cualquier otra cantidad fuera de la escritura.

¿El propietario de una vivienda protegida en alquiler (con o sin opción a compra) podrá venderla y a qué precio?

En ese supuesto la nueva ley amplía el período hasta los 21 años y a precio de VPT como precio máximo.

¿Si una empresa o sociedad que ofrece alquiler quiere vender el inmueble entero a un fondo buitre lo puede hacer aunque sea a precio protegido?

La compraventa tendría que ser ajustándose siempre al precio fijado en la calificación protegida, sin beneficio ni plusvalía alguna, lo que ya no lo hace rentable o lucrativo a ojos de un posible fondo de inversión. Y, lo más importante, la calificación protegida de esas viviendas y los precios de alquileres de las personas inquilinas se tendrán que mantenerse en ese régimen y de manera indefinida, no con una duración de 20 o 15 años, como pasaba hasta ahora, por lo que en ningún caso podrán pasar a ser viviendas libres, que es precisamente lo que aportaba rentabilidad a la operación.

¿Se considera un precio adecuado el de compra y alquiler o se incentiva que los promotores rebajen ese máximo?

Todos los precios máximos de la vivienda protegida, tanto en compraventa como en alquiler, están fijados por el Gobierno de Navarra (1.723€ por m2 útil en VPO, 1.988€ por m2 en VPT y 5,88€ mensuales por m2 útil en alquiler, garajes y trasteros aparte. Son precios máximos y a partir de aquí, las empresas promotoras podrían rebajar lo que consideren necesario para garantizar su venta. Los incentivos del Gobierno de Navarra, por otra parte, no van dirigidos a las promotoras, sino a las propias personas compradoras o inquilinas, que en ambos casos tienen derecho a recibir distintos grados de subvenciones, en función de su renta o situación familiar.

MERCADO LIBRE

Zonas tensionadas y control de precios de alquiler

¿Qué zonas se prevé declarar como “tensionadas” en rentas de alquiler y cómo se declararán?

Este es un elemento que se desarrollará a partir de la información que facilite el registro de contratos de arrendamientos.

¿Qué zonas preocupan más al Gobierno de Navarra?

Fundamentalmente Pamplona y Comarca.

¿El índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) será sólo referencial y cómo se calculará?

El valor mínimo del ISA para cualquier vivienda que disponga de cédula de habitabilidad será 3.600 euros anuales. El máximo será 1,5 veces el importe de la cuantía anual de la renta garantizada para una unidad familiar de un solo miembro. Se aplicará un método de comprobación de los precios medios en el mercado que se multiplicará por un coeficiente. El coeficiente se determinará anualmente por Orden Foral y podrá tener un valor distinto por localidades o zonas concretas.

¿Los gravámenes y deducciones fiscales que se apliquen a partir de ese ISA requerirán un cambio normativo?

Requerirán incorporarlos a la Ley de medidas fiscales. Por el momento es la medida recogida en el acuerdo programático.

¿Cómo se va a vigilar el cumplimiento de esos precios?

Inicialmente a través del registro y con posterioridad se podrían incorporar otros mecanismos de control.

¿Qué otras comunidades tienen un modelo similar de control de precios?

Por el momento tan sólo Catalunya.

REGISTRO DE CONTRATOS

Control público en el arrendamiento

¿Qué datos hay que registrar del contrato?

Datos identificativos de la situación de la finca: municipio, nombre de la vía pública, número de la finca, escalera, piso y puerta; referencia catastral; indicación de si la vivienda está sometida a algún tipo de protección pública o está incluida en algún programa público de intermediación o cesión de viviendas libres; en su caso, tipo de protección pública o programa público de intermediación o cesión y número identificativo correspondiente; identificación de los contratantes: nombre y apellidos o razón social, domicilio, número de identificación fiscal, número de documento de identidad; fecha de formalización del contrato; fecha de vigencia del contrato; renta pactada; fecha de inscripción; número de control.

¿Y es obligatorio comunicar las subidas en alquileres que se apliquen a una renta?

Sí, en la medida en que es un cambio del contrato. Una de las principales virtudes del nuevo Registro de Contratos de Arrendamiento de Navarra es precisamente este: tener información de los posibles incrementos de renta en las renovaciones de contrato con el propósito de poder llegar a limitarlos.

¿Qué debe hacer un inquilino para saber si su propietario tiene registrado ese alquiler?

Consultar en el registro.

¿Los datos del registro se conectarán con Hacienda para comprobar si se declaran?

El precio del alquiler junto con los ingresos que debe declarar el arrendador.

¿Qué duración tienen los contratos?

La LAU establece una duración mínima de 7 años para todos los contratos.

NUEVO BAREMO VPO/VPT

Familias monoparentales

¿Cambia el hecho de ser titular de una cuenta de ahorro?

Se aclara el concepto y se amplían los supuestos a cualquier tipo de producto de financiero que muestre liquidez de 8.000€.

¿Y haber ocupado una vivienda del Sistema Público de Alquiler?

Sí tiene una valoración de 5 puntos en el baremo.

¿Qué consideración tienen las familias monoparentales en el nuevo baremo?

Siete puntos.

¿Estar empadronado muchos años tiene más puntuación en el baremo de acceso? ¿Cuantos años puntúan más?

Sí, da más puntos. 4 puntos si es superior a 4 años, 8 puntos si es superior a 8 años.

¿Y haber estado en alquiler durante varios años?

Los años que una persona ha pasado de alquiler no puntúan.

¿Las reservas siguen siendo las mismas para discapacidad, mujeres en situación de violencia machista, víctimas de terrorismo y situaciones de realojo?

¿Seguirá habiendo un censo único para quienes opten a compra o alquiler?

Sí. Sólo la persona o personas que cumplan los requisitos mínimos de acceso a las viviendas protegidas establecidos en la ley tienen derecho a inscribirse en el censo de solicitantes de vivienda protegida. En el caso de viviendas de compraventa podrá solicitarse la exención de adjudicación entre personas inscritas en el censo de solicitantes cuando el número de viviendas protegidas totales a adjudicar sea igual o inferior a tres. En ese caso, las personas compradoras no podrán optar a subvenciones.

¿Y cómo puntúa declarar la renta en la Hacienda de Navarra en los últimos cinco años?

Tiene un punto.

¿Se mantienen otras puntuaciones para acceder a una VPO?

Necesidad acreditada de vivienda, hasta 55 puntos incluyendo 10 puntos por tener formalizado un contrato de arrendamiento dentro del Sistema Público de Alquiler o cinco por tener otro contrato de alquiler. Presencia de en la unidad familiar de persona con discapacidad, titularidad de cuenta de ahorro, empadronamiento en Navarra, y ser familia monoparental.

VIVIENDA VACÍA

Registro de Viviendas Deshabitadas

¿Qué cambia con la nueva ley la situación de las viviendas vacías de particulares?

Únicamente en el caso de personas jurídicas, grandes tenedores, entidades financieras o sus filiales inmobiliarias, la nueva ley contempla reducir de dos años a uno el período de desocupación de una vivienda necesario para intervenir y la figura de la expropiación de uso para que estas viviendas vacías se puedan incorporar al programa de alquiler público. Esta medida está basada en que el derecho a la propiedad de la vivienda debe estar vinculado a la función social de la vivienda y su uso vinculado al interés general, tal y como ha quedado acreditado, por otra parte, en numerosas sentencias del Tribunal Constitucional.

¿Sigue habiendo las mismas sanciones para vivienda vacía?

El sistema sancionador no ha sido modificado. A los particulares solo podemos invitarles a que sumen su vivienda a la bolsa o la pongan en alquiler, y les ofrecemos apoyo para ello.

¿Si llevo por ejemplo tres años sin alquilar mi vivienda vacía me pueden expropiar?

En este caso dan igual los años. No, la vía del expediente expropiatorio sólo se contempla para propiedades de personas jurídicas, no personas físicas. La vivienda deshabitada de particulares sí se podría penalizar, en cambio, a través de tasas impositivas de competencia municipal o bien incentivar su alquiler a través de desgravaciones fiscales de los rendimientos o concesión de una subvención, entre otras ventajas que ofrece el programa de la Bolsa de Alquiler de Nasuvinsa.

¿El Registro de Vivienda Deshabitada está creado y cuántas viviendas hay registradas?

Por el momento el procedimiento completo se ha realizado para las localidades de Pamplona y de Tafalla con 1.289 viviendas acreditadas como deshabitadas.

¿Qué datos que se asocian al registro de viviendas de navarra?

Dirección, titular, cédula de habitabilidad, tipo de protección, informe de evaluación de edificios, certificado energético, ayudas públicas, promotor si es alquiler, y en viviendas con indicios de desocupación (se podrá comprobar la existencia de personas empadronadas en la vivienda o las actividades económicas que se desarrollen en su caso).

¿Están los ayuntamientos aplicando subidas impositivas en el IBI a viviendas declaradas como viviendas vacías de forma oficial?

Tenemos el conocimiento de que tanto Pamplona como Tudela han aprobado las ordenanzas aplicando el rengo más bajo de coeficientes. Otros municipios están en ello.

¿Los bancos están obligados a ofrecer un alquiler social antes de desahuciar a una persona?

Sí, ver los artículos 88 y 89 que introduce la proposición de Ley.

REHABILITACIÓN

Zonas vulnerables con más ayudas

¿Qué cambia con la nueva ley en materia de rehabilitación?

Se pone de manifiesto la importancia e interés de la rehabilitación dentro de la Ley.

¿Se declararán nuevas zonas vulnerables y tendrán preferencia a la hora de establecer nuevas ayudas?

Las zonas que se identifiquen dentro de los Planes de Intervención Global (PIGS) tendrán más intensidad de ayudas.

¿Qué significa favorecer los procesos de rehabilitación ecológica?

Rehabilitaciones que reduzcan la huella de carbono fundamentalmente.

NUEVOS DESARROLLOS

Del 70% al 50% de vivienda protegida en nuevos suelos

¿Por qué se rebaja el porcentaje de reserva destinada a vivienda protegida del 70% al 50% en municipios de más de 10.000 habitantes?

La proposición de ley establece una reserva del 50% para vivienda protegida en los nuevos desarrollos urbanísticos residenciales (por encima del 30% que contempla el anteproyecto de la ley estatal) exigiendo que los desarrollos de vivienda libre y protegida se produzcan de manera paralela e introduciendo, además, que una tercera parte de esa vivienda protegida sea destinada a alquiler asequible. La normativa vigente cifra esa reserva en un 70% que, a efectos prácticos, no se cumplía porque los promotores desarrollaban la parte de vivienda libre pero no la protegida. Al equilibrar ambos porcentajes en la nueva ley se garantiza un aumento de la promoción de vivienda protegida, que ésta sea efectiva y, además, que vaya pareja a una importante oferta de alquiler asequible.

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